こんにちは、よしきです。
本日はこの本をレビューしたいと思います。
不動産本二冊目です。
具体的で実践的な内容でした。
期待通りの内容で、不動産により詳しくなりました。
一冊目は不動産の概要と計算などがメインで具体的な投資プランには触れられていなかったので、今回の一冊は大変ためになりました。
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著者
- 竹居百合子
昼休みの副業で給料の3倍稼ぐ不動産投資コンサルタント。
アーリーバード株式会社代表取締役。
千葉県生まれ。大学卒業後、大手証券会社に入社。投資銀行
部門にて資金調達のアドバイスを行なう。あるとき新聞広告
で不動産投資の本を見つけ、不動産投資を決意。反対してい
た夫を説き伏せ、2006年、高利回りが見込める北海道札幌
市に、木造9戸の一棟アパートを4200万円で購入。昼休みを
利用して不動産会社や銀行との交渉、管理会社への連絡など
を行なう「昼活大家さん」として、不動産会社の選び方、物件
の選び方、融資の受け方など独自のノウハウを確立する。その
後、購入地域を札幌に集中した結果、会社員を辞めてもやっ
ていける経済力をつけたため、2013年8月、23年勤務した
会社を退社し、独立。不動産投資・管理の現会社を設立。総資
産は、2015年3月現在、約5億6600万円。所有アパート・マ
ンション8棟、戸数100戸。入居率97%以上。家賃収入は年
間6800万円を超える。遠隔地大家を心から満喫中。一人で
も多くのハッピーリタイアを支援すべく、不動産コンサルティ
ングも行なっている。無理なフルローンや、金利の高い銀行を
勧めるのではなく、キャッシュフローを増やし、個々人にあった
バランスのいい投資を目指すことを目標としている。
勤め人の傍ら、反対する夫などの多くの困難の壁を乗り越えて勤め人卒業を果たした方です。
不動産投資のコツと落とし穴
本書のいいところは不動産投資の王道とも言える考え方が学べることです。
不動産の入門書として適していると思います。
不動産初心者がやりがちなミス・落とし穴や、攻めるべきポイント、押さえておくべき重要項目などが解説されています。
キャピタルゲインは目指すべきでない
例えば著者は「キャピタルゲインは目指すな」と言います。
「キャピタルゲイン」とは、
資産の価格が値上がりして生まれる利益
のことです。
僕は不動産投資のことをよく知らなかった頃、不動産投資はこのキャピタルゲインが目当てでするものだと思っていました。
確か何かのネット記事かユーチューブの動画で見たのですが、自分の物件を持つメリットとしてこのキャピタルゲインを挙げていて、僕は無知ながら「そんな上手い話はないだろう、不動産投資は儲からないな」と思ったものです。
実際は不動産投資の旨みはこのキャピタルゲインにはないのだと本書には書かれています。
著者はキャピタルゲインを目指すべきでない理由として次のように述べています。
不動産の値上がりや値下がりは、自分ではコントロールできないことだからです。
将来、価値が上がるかどうかはプロでも見極めが難しいようです。
そんな不確実な要素にコストをかけてはいけません。
9割は失敗する
他にも多くの誤解されがちな落とし穴について書かれています。
不動産投資は9割の人が失敗すると言われています。
まずは失敗しがちな落とし穴を本を読んで理解することが大事でしょう。
本書は心強い味方になります。
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不動産の王道
本書は不動産の王道を示す内容になっています。
利回りと返済比率
著者は自分に適した物件を選ぶ際に考えるべき指標として、利回りと返金比率をあげています。
表面利回りの狙い目
表面利回りはその物件の旨みを表す指標ですね。
もちろん高い方がいいのですが、利回りの高い優良物件が投資初心者の手に易々と入るわけもないので、妥協点を見つけなければなりません。
著者は
8%~10%程度の利回りは必要だ
と述べています。
また、都心の物件や新築物件は利回りが低い傾向があるそうです。
つまり、地方の中古を狙え、ということですね。
以前読んだ不動産本で収益シミュレーションが出来るExcelシートを作りました。
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【書評】Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべて -玉川陽介
こんにちは、よしきです。 本日はこの本のレビューをしたいと思います。 Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべて posted with ヨメレバ 玉川陽介 技術評論社 2017年03月 楽天ブ ...
そのExcelシートでシミュレーションすると分かるのですが、確かにだいたい表面利回り8%程でギリギリ収支がプラスに安定しました。
（自己資金率20%,金利2%,借入年数20年の融資条件）
融資がより厳しいかったり、予想外の費用がかかる可能性を考慮すると利回り8%~10%は必要というのは納得がいきます。
返金比率
返金比率とは以下の式で求められるものです。
返金比率＝返済金額（元金と金利の合計額）÷家賃収入
著者は返金比率を50%以下に抑えることを勧めています。
これもExcelの収益シミュレーションで確認したところ、黒字運営が出来ている時の返金比率は確かに50%を下回っていて、条件を変えてこの返金比率を上げるとちょうど50%を超えたぐらいから赤字になることが確認できました。
不動産投資をやる上で資金繰りは必須のスキルであり、その分かりやすい指標として返金比率は確かに有効だと思います。
実践編もボリューミー
本書の魅力は、リテラシー的な基礎の考え方だけでなく、実践的な内容も豊富ということでしょう。
- 優良物件の探し方
- 管理会社との付き合い方
- 融資を受ける時のコツ
などなど、具体的で実践的なことが細かく書かれています。
が、しかし。
種銭がなくていますぐ実践できない僕にとっては、遠い話に思えてすぐ忘れてしまいそうだったため、あまり熱心には読めませんでした。
とはいえ、違和感を感じる点もなく、要点を捉えた本質的な内容だったように感じました。
著者の札幌でのほっこり経験談もコラムとして描かれており、不動産投資をより身近に感じられるものとなっています。
まとめ
女性著者ということもあってか、細かい視点が大事にされ、不動産投資で必要なスキルの全体像が分かります。
これらを完璧に理解して実践するのはかなり骨が折れますが、しかし出来たならば成功はすぐそこに見えてくるはずです。
種銭が溜まって融資条件が整って、「よし、物件を買おう！」と思った時にまた読み直したい、そんな本でした。
不動産投資に挑戦したい人、特に「不動産投資を本で学びたいけどどれを読めばいいか分からない」という初心者の方への一冊目として強くオススメできる一冊だと思います。
僕が読んだ不動産本一冊目のレビューはこちらから。
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【書評】Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべて -玉川陽介
こんにちは、よしきです。 本日はこの本のレビューをしたいと思います。 Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべて posted with ヨメレバ 玉川陽介 技術評論社 2017年03月 楽天ブ ...
不動産投資を自分で分析できるエクセルシートをぜひ皆さんにも作成してみて欲しいです。